华人房产精英脱颖而出

　　“据我所知，德国现在是欧美最充满机遇的房地产市场。”在接受记者采访时，德国华裔房地产商人石凯开门见山地说道。

　　石凯在国内时是公务员，后来在德国工作了一段时间。在柏林，他先是开餐馆，9年前以50万德国马克为启动资金，开始闯荡德国地产业。现在他已经是华人圈里腰缠上亿欧元资产的"楼王"。他说，自己的业务量每年进出20多个项目，小到一套住房，大至数百万欧元的项目。业务量虽说不小，但并没有庞大的公司为其作后盾。只有一个捷克籍的经理带着几个大学生为他做销售房地产的工作，从中赚取大约7%的好处费。

　　40岁还不到的叶丽来自上海。她通过做纺织贸易积累了第一桶金。她对记者说：“这里正在上演一场不动产大甩卖啊。”在过去半年里，她和她的合作伙伴已经在柏林和法兰克福买进了5幢写字楼。2007年，她的计划是买进15幢以上的大楼。

　　除了个人和合伙人外，华人投资的方式还有集团性的炒家。据记者了解，来自北京、上海等地的国内集团，已经进入德国房市。他们手中掌握着非常充裕的资金，频频在柏林、莱比锡等地得手，让德国同行刮目相看。

　　不按常规出牌的生意经

　　那么，华商在德国房地产业崛起的秘诀是什么？“好像李嘉诚说过，选项目时最重要的是地点、地点，第三还是地点。”石凯向记者坦言，他遵循的是所谓"农村包围城市的战略"。他的中小型项目大多在勃兰登堡州偏远城镇。“德国人爱选择豪华地段，热闹的商业街，收回投资成本的时间自然长，所以我的一些项目选在了看不到人烟的地方，那里机会多，盈利机会也多。”

　　同时，他也指出，东西德统一是千载难逢的良机。自上世纪90年代起，德国经济渐入低谷。为鼓励在东德投资，政府给房地产投资提供税收优惠。但随着一幢幢大楼相继建成，德国失业率却持续上升，人口也不断下降，致使楼房空置率不断攀升、房价下降。上世纪90年代中叶德国东部地区房地产全部崩盘时，他投入了自己的全部资金，换回了高回报率。“我不相信，东德会永远差下去。”果然，之后东德房地产价格不断回升。

　　叶丽的诀窍是大量买进政府强行拍卖的低价房。她指出，离婚、失业、负债等等情况，使一些房主无法付清房款，银行就会申请将这些房子强行拍卖。比如，在慕尼黑一栋1962年建造、建筑面积达134平方米、前院带有车位的联排别墅，广告上的售价高达32.1万欧元。但强行拍卖时，24.2万欧元就可以买到手。

　　很多华商表示，德国人买房不看风水，而看太阳。因为德国人最喜欢西晒，有个朝西的阳台更好，阳光很珍贵，很多人希望下班后还可以在家里晒太阳。所以他们会投资那些有顶楼和有落地窗的阁楼房屋。未来德国房屋市场，便于老年人生活的住房将受到欢迎，因此交通、医院、购物和电梯等将成为购房的重要因素。

　　记者看到，几乎所有做房地产的华商都建了房屋买卖网页，无论是三维图片，还是房屋结构说明，只要是顾客需要的资料，全能在网上找到。这样不仅省去来回开车看房的时间，也带来更多有利的信息。不少德国房主反映，华人最讲信用，买房喜欢付现金，从不赖账。

　　回报率是曼哈顿的两倍

　　记者了解到，德国的房价曾经是欧洲之最：在1975年，德国的房价是法国的3倍。而今天，这两个国家的房价差距已经基本抹平。伦敦房产商爱德华先生也称，若在伦敦购买一套与柏林同样大小和类似地理位置的房子，需支付高得多的价钱。

　　相反，在德国房地产业的投资回报率却很高。在美国和德国等地都有房产投资的李杨说："如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受，但在德国投资，我的期望回报率能在7%以上。"德国经济研究所的统计数据也表明，德国房产回报率达到8%，是纽约的两倍。
　　此外，投资德国还有一个优势，就是个人买房自己居住，一家人获得补贴，成人每年补贴1500欧元。所买房产超过2.5万欧元，全家还可移民。

　　当然中间有几年，有的房子租不出去，甚至被烧掉，但大多数项目运作良好，现在有些成倍、甚至十倍以上的增值。

　　那两年，许多人血本无归，从1997年开始，几乎无人问津德东市场。

　　“现在是一个好时机。德国目前房屋贷款利率处于低位，十年期的抵押贷款利率仅为3%左右。预计明年起德国房价将大涨，几年内一些大城市的涨幅有可能达30%。”德国经济研究所负责人华里尔斯教授强调。

　　进军德国房地产要三大条件

　　在采访中，华人地产商们强调，国内企业家如要进军德国房地产业，要具备三大条件：

　　第一，要懂得法律。德国法律中只有关于购置房地产的一般规定，并无德国人和外国人之区分。但房地产商人得自行履行法律，比如，自有自用的住宅只交纳宅基地的土地税。出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税，税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税，如果通过房地产买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。

　　德国土地私有，但各级政府对使用土地都有严格规划，哪些土地用作住宅区，哪些用作商业区，甚至建筑与空地的面积比等，开发“地价图”的“标准价”或“指导价”。

　　要学会用法律保护自己，购房合同须在公证处签订。口头或未经公证人认可的合同不具法律效力。房产移交应在地方法院地产记录处登记入册。

　　第二，有充足的资金。与前几年相比，现在的好项目越来越少，再加上美、荷、英以及西班牙人都纷纷来到德国抢购房地产，资金周转愈加重要。

　　第三，办事果敢。正如石凯所说：“拍卖时，需要在几十秒内作出决定，德国人的民族特性是谨慎小心，将风险压得极低，往往错失机会。另外，我可能钻了一个市场空缺，一般个人因资金不足无法与我竞争，大公司根本不屑与我竞争。”