施罗德集团(Schroders)是一家实力雄厚的房地产投资管理公司。该集团管理的资产规模达95亿英镑（合185亿美元），其排名虽不及一些位居欧洲最大地产投资者之列的英国顶级寿险公司，但却是一个不可忽视的竞争者，在其它独立的资产管理公司中很少能找到对手。

　　施罗德集团地产部门负责人威廉·希尔(William Hill)表示，该集团还一直是创新者。它率先大举将其地产单位信托基金推向养老基金市场，率先推出了一个位于泽西的投资工具，还开创出多重经理人(multi-manager)方式。它运作平衡基金(balanced funds)、专门基金(specialist funds)、机会基金(opportunity funds)、单一资产开发财团和多重经理人工具。

　　该集团还向国际市场进军，于2006年12月收购了德国公司Aareal Asset Management，以助扩张。这次收购使施罗德集团的投资资产增加了20亿欧元，以及包括负债在内的10亿欧元承付资本。

　　该集团今年的目标是建立一个全球多重经理人平台，并推动其地产证券业务的发展。在贷款方面也存在可能性。希尔表示：“投资房地产的许多新渠道正在形成，例如商业抵押担保证券、衍生品和房地产投资信托基金(Reits)等。将这些渠道与传统房地产和私募基金结合起来，可以创造出机遇，将房地产投资推上一个新的层次。”

　　他并不太担心市场过热可能导致增长放缓。实际上，施罗德集团通过收购Aareal获得了欧洲平台，其未来三至五年的目标是，使这一欧洲平台达到与其英国业务类似的增长速度——自1991年以来，其英国业务的年复合增长速度平均为28%。1991年，施罗德集团只有一只基金，管理的资产规模为1.8亿英镑。

　　希尔表示：“目前，过多的资金追逐着极少的资产，使得那些能够促成交易的经理人身价上涨。”

　　他表示，欧洲大陆市场在效率方面落后于英国。“它们需要帮助，使市场行为标准化。不过，估值方法正在改进，透明度正在提高，而相关的指数也得以创建。虽然情况仍很乱，但正在改变。”

　　希尔承认，房地产市场的某些领域存在受挫风险。他表示，利率上涨对房地产市场贷款造成影响，交易量正在下降。

　　不过，目前没有迹象表明需求会出现重大逆转。“我们仍然看到，全球大量资金正涌入房地产市场。如果市场动荡，就会出现大量的逢低买入行为，因为房地产目前被视为投资组合的关键部分。”

　　他认为，流入纯英国基金的散户资金今年可能会开始放缓。但他认为，投资者不应过于担心时机问题。“在低点进入比在高点进入有利。但在未来数年内，该市场可能会实现6%、7%、8%的回报率。所以，不投资这种资产类别，代价相当高，而我也不会劝阻那些想进入英国地产市场、以平衡其投资组合的人。”

　　施罗德集团的房地产业务可以追溯到1971年，当时该集团设立了一只地产单位信托基金。1989年加入该集团的希尔表示，这只基金一直在稳步增长，但表现并不显著。此后在20世纪90年代初发生了楼市崩盘。最终事实证明，这次崩盘成为了促使变革的催化剂，“对整个行业来说都是件好事”。

　　希尔表示：“这件事导致投资者重新对他们的（地产）投资风险进行评估。”

　　随着养老基金托管人认识到，直接投资地产对时间管理的要求过高，而组合投资方式似乎更具吸引力，因此单位信托基金开始受到追捧。

　　施罗德集团开始大力向养老基金市场推广自己的基金，20世纪90年代期间，其管理的资产规模达到了10亿英镑。在此期间，房地产行业开始跃跃欲试地引入房地产投资信托基金。但直到今年，这种基金才终于浮出水面。

　　基金经理人认为，税收透明的美国式房地产投资信托基金能够解决他们在筹资过程中遇到的问题。希尔不赞同这种观点。“有些房地产投资者纯粹是希望获得房地产投资回报，而不是看中上市证券更不稳定的回报。”

　　施罗德集团采取了另一种路线，它发现提供一类在泽西以外离岸运作的透明基金，可以创造一个拓宽市场的巨大机遇。在岸单位信托基金只能面向养老基金和慈善机构销售，而离岸基金则不受限制。

　　施罗德集团的下一步是进入专门基金领域，例如于1998年推出的Hercules地产单位信托基金(Hercules Property Unit Trust)，这只基金的投资对象是外地商铺，目前管理资产达34亿英镑。

　　随着投资者开始在吸纳能力方面出现问题，多重经理人的趋势在此时出现了。希尔表示：“把5000万英镑都投资在一只基金上，风险太大了。他们开始使用三只平衡基金，不过，这需要更多的监控。”于是，施罗德集团开始提供一揽子基金，其中包括第三方基金。

　　机会基金是施罗德集团下一个发展的业务领域，首只Gresham封闭式基金于2002年到期。希尔指出：“这是一种不同的概念——有限的有效期、不受限制的方式，与传统的基金相比，它利用了最好的想法，并更为大胆地运用杠杆方式。”他表示，目前已到期的这只基金，自推出以来已实现了接近30%的年回报率，接下来施罗德集团将推出其第三只Gresham基金。

　　这只即将推出的基金将是一只泛欧洲基金。施罗德集团收购Aareal Asset Management之后，在欧洲大陆拥有了影响力，这只基金便是建立在这种基础之上。不管是对整个房地产行业还是对施罗德集团来说，进军国际市场都是最近发生的事，时间不过是在18个月到两年以前。

　　希尔指出，施罗德集团最初进军海外市场的途径，是通过多重经理人和房地产证券，这些领域不需要在当地配备人员。施罗德集团在2005年末推出其全球房地产证券基金(Global Property Securities fund)，首次进入散户市场。希尔表示，流动性和日交易使这只基金成为了一个很适合房地产市场的投资工具。

　　施罗德集团正考虑接下来推出一只面向散户投资者的英国地产基金。

　　译者/徐柳