2007年，资产证券化成为房地产行业的时髦用语，保利、万科等房地产企业在成功上市之后，都纷纷看中了REITs（房地产投资信托基金）。在2006年初，他们就多次公开表示，将会积极运作发行REITs。

        此后没多久，关于REITs的不利消息开始在业内蔓延开来，而大家对于REITs的态度也开始变得沉默。2006年9月大连万达通过CMBS（商业抵押担保证券），成功融资了1.45亿美元。

        一拥而上已经成了房地产行业的惯例，大连万达的成功让地产界看到CMBS的热潮好像就要席卷而来。

        加上中国对外资银行开放人民币业务的这个大好时机，很多外资银行都看中了CMBS的机会。能够通过CMBS的帮助，更快的进入中国的主流金融市场。

        CMBS中国第一案

        在业界还不知道CMBS为何物时，大连万达在2006年9月6日宣布，携手澳大利亚麦格理银行发行1.45亿美元，约为11.6亿人民币的2006-1系列CMBS。成为了中国内地首笔商业地产资产证券化项目，也被称为中国第一CMBS。

        大连万达的这一举措震动了内地房地产界，这种新的融资模式，让对REITs失去信心，又急于融到大额资金的地产商看到了契机。而对于他们在大连万达身上学到融资的方法更为重要。

        几经周折终于联系上了麦格理和大连万达，麦格理驻北京公司方面称对于他们对于此次合作不是特别清楚，具体事项不想太多透露。而大连万达的企划总监石雪林称，现在不方便对媒体谈太多，一切都需要时间来消化。

        对于发行CMBS机构的闪躲态度，让这支中国CMBS第一案变得更为神秘了。

        大连万达融资的最初并非看中了CMBS，而是近两年来比较火爆的REITs。

        大连万达以旗下若干商业项目为股本与麦格理银行合作成立麦格理万达基金，并筹划在香港以REITs形式上市，而且已经完成了私募阶段。2006年5月中旬，大连万达的五星级酒店项目在上海黄浦区物色两块意向地块，招标价格分别为25亿元和7亿元左右，已经封顶的投资总额近22亿元的上海万达商业广场是大连万达集团在上海投资的第一个商业地产项目。同时也将这些优质商业地产打入了麦格理万达基金资产包，准备冲刺REITs。

        可是事与愿违，广州越秀房地产基金在香港上市后，香港股市通过提高上市成本的方式抬高了REITs上市门槛。此时，大连万达觉得并非是很好的时机，需要等待门槛稍有降低后再正式上市。

        大连万达只有以退为进，为了寻求更快的融资手段，CMBS成为摆在它们面前最快的路。大连万达向国外投资者发行债券，变相融资用于项目开发或偿还贷款，开辟了房地产企业融资的一个新渠道。

        交易涵盖了长沙、大连、哈尔滨、沈阳、南京、南宁、济南、天津和武汉等9个城市的大型商业零售房地产项目，主要为大型零售超市房地产。

        这些房地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛等。该项证券的预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年。而2005年7月，澳大利亚最大的投资银行麦格理曾以5500万美元和3800万美元优先贷款的代价持有万达9家商业广场的24％股权。

        由于万达CMBS的发行与此前该基金冲刺REITs上市未果有关，发行CMBS可以说是分拆REITs之路不通之后的第二方案。但整体上看，中国内地此类物业的开发运营尚处于起步阶段，相当一部分项目租金收益并不高。