央行公布数据统计，截止2007年5月末，全国全部金融机构个人住房贷款余额超过22000亿元，较年初新增约2125亿元。伴随着房贷余额的增加，各家银行在房贷产品上的比拼也日趋激烈。
　　房贷引入负债理财
　　今天，兴业银行一款负债管理类理财产品“房贷利率宝”首现沪上。这是银行首次针对负债推出的理财产品。
　　与国内银行间现有的各种投资增值型理财产品截然不同，“房贷利率宝”是将个人的负债资产运转起来，挂钩美元掉期利率，通过利率互换轧差和保证金投资获取收益，属于非保本型的理财产品。
　　兴业银行资金运营中心总监陈世涌介绍，根据在银行的按揭贷款金额，客户可购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品，而只需缴纳名义理财资金3％的履约保证金，就可以按照“名义理财资金金额收取理财收益。其收益分为两部分：一是履约保证金的理财收益，履约保证金将用于购买兴业银行稳定收益型理财产品，目前这类理财产品的预期年收益率约为3％；另一收益是客户与银行利率互换的收益，以名义本金作为投资本金，银行根据30年美元利率掉期值与2年美元利率掉期值的变化，支付浮动收益率，而客户则也要支付银行固定收益率，当浮动收益率大于固定收益率时，客户则盈利。陈世涌指出，按目前的计算公式，客户获利的可能性相当大。
　　假设客户申请了一笔金额100万元个人住房按揭贷款，期限10年，贷款年利率6.12％，采用等额本息还款方式，那么按照“房贷利率宝”理财产品的相关规定（“房贷利率宝”最高购买金额为客户按揭贷款金额的5倍，且不超过500万元），客户最多可以用15万元购买名义理财金额为500万元的“房贷利率宝”产品（名义理财金额500万元×履约保证金3％＝15万元），并按照500万元的名义理财金额获取“房贷利率宝”的理财收益，预期最高可以减少按揭贷款利息支出的金额约为298000元。
　　“事实上‘房贷利率宝’完全可以按照单独的产品来推出，”陈世涌坦言，“但为了配合房贷业务，首期产品的目标客户将锁定为在兴业申请个人住房贷款的客户。”

　　房贷竞争多样化
　　固定利率房贷、“存抵贷”、“随借随还”、“万能还贷”、“气球贷”……房贷产品不断更新还贷。银行通过各种“噱头”，或稳定利率、或延长还款期限、或加快还款频率，来吸引客户。
　　而随着竞争的加剧，外资行的介入，银行房贷业务的创新更加多样化。
　　此前，深发展银行推出国内首张用信用卡消费积分抵按揭月供款的“按揭信用卡”，除了具备普通信用卡刷卡消费、透支等功能，该卡最高可用1％的刷卡消费金额去抵充房贷按揭。
　　而随着本地化的完成，外资银行也一改针对高端客户的传统，开始向个人信贷领域拓展。花旗前不久推出转加按揭贷款。通过转加按揭贷款，贷款人可以释放按揭房产的潜含融资功能，获取更多的资金供自由支配。
　　每种信贷产品都有针对性
　　专家提醒，目前所有商业住房贷款品种万变不离其宗：占用银行资金越多、占用时间越长，利息支出就越多，反之则越少。面对琳琅满目的商业住房贷款种类，选择一款适合自己的信贷产品并非难事，需求决定供给，银行每一种信贷产品出现都是适应市场上某些人群的需求设计而成，有一定的针对性，所以作为一名贷款者来说，如果能在分析自身实际特点的同时对各种信贷产品进行系统的划分，对号入座，那么一定会对今后的还款生活提供极大的便利和帮助。