以一变二考校眼光

　　总结经验的苏志军准装待发，准备主要投资中小户型，客户对象为70年代80年代初出生的购房或出租一族。苏志军准备的投资资金为65万元，他拟定了三个方案：第一，用65万元做首期，按揭一套大面积的高档一手房。第二，65万元基本可以一次性付款购买一套中小面积的二手房。第三，65万元分成两笔资金，按揭两套中小户型的二手房。

　　对于上述的方案，苏志军进行了一一的分析。首先，大户型高档房的需要主要是换房群体，这类人群事业有成，在资金充足下想换一套更舒适高档的住所。在广州这类人群较多，但在2006年6月，随着股改的进行，不少有资金的人开始将资金投入股市，相对减少了高档房的需要量。此外，购买大户型高档房的人群对楼盘品牌关注度最高，一般很少去购买转手的房屋。看来第一个方案可行性不大。其次，65万元一次付款房款，没有充分调动资金，达到资金的流动性。如果一次性付清房款，相当于有效资产得不到合理的投资，没有达到“钱生钱”的目的。苏志军的信用额度没有充分利用，需要通过借款来进一步优化其财务结构。第二方案也被否决。最后，65万元资金按揭两套房产，充分调动调动资产的负债比率。两套房产可以从灵活投资，一套做物业升值投资，一套做出租回报投资。

　　经过深思熟虑后，2006年11月，苏志军考虑地铁三号线的开通，认为海珠区赤岗一带作为中枢地带，房价必然会上涨。苏志军于是在海珠赤岗购买一套中户型做物业升值投资，面积为65平方米两居室的二手房，总价45万元，苏志军首付29万元，按揭16万元，年限15年，月供约为1300多元。虽然这套房屋，苏志军主要是为了物业升值，但当时为了缓解贷款压力，将其出租出去。赤岗的出租价格并不好，两居室的房屋月租才1400元，刚好够银行贷款。不过，苏志军对这套房屋升值充满信心。

　　苏志军用剩余的36万元，打算投资广州大道的中户型。因为苏志军考察房产市场发现，天河区现为广州写字楼发展的成熟区域，商务中心的魅力将会辐射到广州大道中。而位于珠江新城与五羊新城相接路口的新大厦、名门大厦、南天广场等高级公寓，不少大面积单位热租，其中大部分被用作办公，这些都是广州大道中写字楼市场前景看好的信号。在新的商务中心投资中小户型，如果环境不错、位置不错，它的租金价格要比大户型的租金还要高，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。

　　于是，2007年2月，苏志军又购买一套面积为78平方米两居室。在购房时苏志军尽量把原业主的家私电器都用较低的价格谈下来，以便日后配套给租客。该房总价为61万元，首付36万元，按揭25万元，期限15年，月供约为2000元，月租金为2300元。

　　半年过去了，苏志军两套房产升值不少。2007年上半年来，海珠区的房价涨幅超前，苏志军赤岗的房屋每平方米接近8500元。而广州大道中的房屋出租率接近100%，月租金已涨为2600元。对于目前的收益，苏志军非常的高兴，在3年的投资房产的过程中，让他明白，做任何投资，要了解市场，策略要不断跟着市场变化，才能在不到3年的时间，实现一套变两套的神话。