王曙光：各位来宾大家好，我借此机会向大家介绍一下澳大利亚REITs的情况，希望澳大利亚的REITs市场的一些实践可以给我们中国的房地产REITs市场的发展提供一些参考，我分三个方面讲REITs的情况，第一个讲澳大利亚投资的概况，另外讲一下REITs结构和监管情况，第三部分讲一下设置程序。

　　第一部分讲的是澳大利亚房地产市场的特点，第一个特点，澳洲的房地产市场，证券化的程度非常高，我们旁边有一个表格，这是中央银行提供的研究，澳洲房地产证券化的比例在全世界是最高的，超过了50%，比英国的17%和美国的12%要高出很多，这是很重要的特点。

　　第二个特点在房地产市场他的透明度很高，由央行研究提供的，澳洲房地产透明度是全世界第一的。

　　第三个特点机构参与的程度非常高，在澳洲不管是退休基金，投资基金，保险公司，都有一定的比例资金投入到房地产公司。

　　2007年目前为止的统计，这些机构投资者有13%投资到房地产领域，另外房地产投资，特别是上市的房地产投资的回报在过去20年的回报率，现在澳洲的基金不光投资到澳洲的房地产项目中，最后一点在澳洲的房地产市场特点分工很细，投资者对于不同类别的投资进行详细的研究，很多的投资者他们专门的关注、专门的投资某一个领域，或者是专门的商业地产、休闲地产，这样他们对房地产的研究和理解都达到了很深的程度，投资者这样他们可以按照自己的要求，和房地产发展商之间有一个互动，互相的互动可以促进房地产的发展。

　　另外，在澳洲的房地产投资有三个方面，现在我们中国有一些人把钱聚集起来做直接的投资，可以直接掌握物业的控制权，缺点就是要有很大的资金才可以做这个投资，另外自己内部要有资产管理的技能，它的缺点就是不能多元化的分散风险程度，如果要投资，一大笔资金到一个项目里，有什么风险完全自己承担。另外需要资金的时候，能够变现的速度没有上市的REITs变现的速度这么快。同时交易的成本也比另外两种交易成本高很多，另外没有上市的REITs或者上市的REITs，把两个联起来讲一下，没有上市的REITs不是说REITs在股票市场，特点就是不受股票市场的波动，特别是机构投资者和高端个人投资者在资产波动性上讲有很大的意义。

　　每年澳洲的财务年，不会因为股票市场一两年的波动而对房地产的价值有很大的影响，这就是未上市的REITs对房地产公司和基金还有一些高端投资基金的影响力。

　　它的好处跟直接投资相比流动性要高，预期监管的要求相对来说比上市的公司监管力度要低，目前这种资金有500亿澳元的总值。另外刚才提到的上市资金的特点，跟股票市场有很大的联系，不断的波动，但是因为是面向大众，面向整个资本市场，融资的数量要比不上市的市场要大，另外，整个审查比较严格，大家对上市的资本市场，特别是中小投资者对上市的REITs信任程度比较高一点，目前在澳洲上市的REITs市场基本在1500亿澳元左右，占整个上市股票市场的12%。