一、当前我国商业银行业务面临的主要挑战

   　　 (一)房地产信贷业务发展受到一定限制。一方面，为了防范房地产市场风险过度集中于银行系统，管理部门对商业银行房地产信贷规模高度关注，并通过“窗口指导”等多种方式要求商业银行从严控制房地产开发贷款投放量。商业银行在认真贯彻国家宏观调控政策的形势下，一定程度上面临着严格控制房地产开发贷款新增计划与满足市场有效需求的两难选择。另一方面，商业银行较为单一和条件严格的信贷产品不能适应一些大型、优质房地产企业灵活的融资方式要求，近年来这些客户纷纷拓展其他融资渠道，对商业银行的信贷需求和贡献度有不同程度的降低。

    　(二)具有混业经营和管理优势的国外商业银行、投资银行通过多样化的金融产品逐步加大对国内房地产市场的资金投入，并具有较强的竞争优势。近年来，汇丰银行、麦格理银行、摩根士丹利、美林集团、荷兰国际集团、新加坡凯德置地、高盛等诸多外资机构已深度介入国内房地产市场，同时众多全球知名投资基金公司也先后宣布将增加在中国房地产市场的投资。上述机构对房地产市场高端客户的全面的金融支持对商业银行房地产金融业务形成了巨大的挑战。

    (　三)近年来，我国几大国有商业银行陆续上市，资本充裕、资金流动性过剩、非利差收入占比偏低等问题也对商业银行包括房地产信贷业务在内的整体业务的长远发展提出了挑战。

   　 二、我国商业银行发起设立房地产投资信托基金的构想

    　(一)总体思路

    　针对上述问题，笔者提出我国商业银行发起设立房地产投资信托基金的构想，并认为它将是解决相关问题的一条可探讨的选择路径。

    　我国商业银行发起设立的房地产投资信托基金，本质上属于产业投资基金的一种表现形式，与一般意义上的投资基金一样，也采取“聚合资金，专家理财，组合投资，分散风险”的原则。所不同的是，它由我国商业银行作为主要发起人设立，通过发行基金受益份额，面向投资者募集资金，根据不同条件，专项对优质房地产企业进行股权投资或提供信贷资金和各类服务，以支持优质房地产企业和房地产项目的开发、经营，并以此形成稳定的收益，回报投资者。

   　 (二)运作模式

    　1．发起人的选择。由我国商业银行联合有实力和丰富经验的房地产企业、海外投资基金等机构，共同发起设立房地产投资信托基金。之所以选择这样的发起组合，主要是考虑强强联合、优势互补。

  　  2．发起方式。采取封闭式、契约型方式，因为这种方式较为符合国际上通行的房地产投资信托基金的发展路径。另外，基金的存续期不短于两年，规模不低于5亿元人民币，这主要从基金资金来源的长期、规模效应及推动效果来考虑。

  　  3．募集对象。包括基金发起人、合格的机构投资者和个人投资者，这是基于以下两点考虑：首先，基金发起人在募集基金时认购一定数量的基金单位，有利于基金发起人与基金持有人的利益结成一体，保证基金发起人以维护投资者的合法权益作为其行为准则，不从事有损于投资者利益的活动；其次，强调合格的投资者有利于避免一些缺乏风险识别能力和承受能力的投资者参与进来。另外，为充分发挥房地产投资信托基金的作用，合格的投资者既包括机构投资者，也包括个人投资者。

  　  4．募集方式、交易方式。采取在商业银行的销售网点公开募集的方式。在业务试点初期，基金受益凭证暂不可以转让，待各方面条件具备时，基金受益凭证可以在二级市场交易。这既可以避免房地产投资信托基金发行范围有限、流动性不高，又可以增加信息透明度，有利于建立良好的外部约束机制。

    　5．投资原则。基金资产的80％以上投资于房地产，并且主要采用股权方式进行专业化投资管理。具体形式包括两种：一种是直接投资于优质房地产企业、增强其进行房地产项目开发的实力；另一种是收购并持有收益性物业。采用股权投资方式有以下优势：首先，有利于基金持有人所承担的投资风险与享受的投资回报对称；其次，有利于被投资企业自身实力的提高，增强其开发能力、融资能力等；最后，可以避免与商业银行在房地产信贷业务上产生竞争。

   　 6．税收优惠。可以考虑全部或部分税收优惠方式：一是对基金持有者投资所得免交所得税；二是对基金在投资过程中收购、持有、转让房地产等环节免除各项税费；三是对基金管理公司给予一定时期内的所得税优惠。

   　 7．基金收益的分配。在基金存续期间，基金每年的收益分配不少于一次，基金资产产生的收益(相应来自于收益性物业的租金收入、股权投资收益)90％以上分配给基金持有人；在基金存续期结束时，基金管理公司组织清算组对资金财产进行清算，将清算后的全部剩余资产扣除清算费用后，按基金持有人持有的比例进行分配。