12月10日，天创置业（爱股,行情,资讯）股份有限公司（天创置业，600791.SH）公告称，为了开发银川项目，将与控股股东北京能源投资集团（下称京能集团）共同组建宁夏京能房地产开发公司（下称宁夏京能）。并因项目开发需要，决定通过信托贷款的方式募集16亿元资金。

　　目前，天创置业总资产规模在房地产上市公司中处于中后梯队。与其他地产上市公司不同，天创置业发展过程中一直处于“有土地缺资金”的状态。为此，天创置业长期以来只能采取“合作开发”的手段发展。通过信托贷款似乎是天创置业找到的一条融资“捷径”。

　　信托释疑

　　据悉，天创置业就信托贷款事项，已与北京国际信托投资有限公司（下称北国投）以及京能集团签订《合作协议》。北国投作为受托人发行信托募集资金16亿元，用于宁夏京能支付土地费用和建设费用。该信托贷款的期限为1年，贷款利率为10％，还本付息方式为到期后本息一次结清。同时，京能集团将为宁夏京能向北国投偿还信托贷款本息提供连带责任担保。

　　天创置业5月完成非公开发行注入国电房地产90％股权后，房地产开发能力逐步增强。其目前开发项目主要位于北京、呼和浩特和银川等城市。而京能集团的综合实力则处于北京市属企业前列，天创置业也曾多次向这个“大靠山”申请委托贷款。12月5日，天创置业通过了向京能集团申请委托贷款1亿元的议案。

　　信托业专家孙立博士介绍说，天创置业的这笔信托贷款是面向社会机构募集资金，应该划归由受托人选定项目，风险相应由受托人承担之列，而且京能集团为该信托贷款提供担保，受托人北国投的风险应该很低。

　　但这笔信托贷款利率为10％却引起不少人的疑问。因为自2004年央行进行宏观调控以来，信托资金似乎就成为了利率的激进主义者，信托公司中小房地产商的贷款利率始终高达15％左右。而且担保方京能集团还是北国投的第二大股东。因此不排除北国投只是作为“资金桥梁”的可能性。

　　对此，孙立博士认为，这是由于信托资金对于资金供需更加敏感，而对于那些有担保的相对安全的产品，信托资金的利率既可以“自由”下浮，还可以以投资的方式进入，非常灵活。

　　另一位信托公司的人员则分析，目前银行贷款一年期利率仅为7.29％。银行资金及民间资金都相对比较紧缺，一般当地银行贷款利率要较基准利率上浮30％。因此，“天创置业信托贷款利率定为10％，还算是比较合理的。”

　　北国投的工作人士也向记者证实，10％的利率已经相当吸引人了，“不少大资金为了追逐高0.1个百分点的收益都会争破头，16个亿的大项目，两三个大机构就完全吃掉了。”

　　天创前景

　　孙立介绍，信托公司还可以直接以自有资金接手项目公司的部分股权，向开发商取得项目分红。

　　天创置业的公告中，就有同意信托贷款到位后向北国投转让25％的宁夏京能这一条款。宁夏京能注册资金1亿元。其中天创置业出资9500万元，持股比例为95％；京能集团出资500万元，持股比例为5％。

　　对此，北国投的吴庆斌也曾表示：“大家都在说控制信贷规模增长，但从来没有想过要把社会资金转化为股本。如果一半都是股本投资，房地产市场就没有风险。在当前国内金融形势之下，我想能够做股本投资的金融平台就是信托。”

　　至于北国投收购宁夏京能25％股权的收益前景，新华安证券的赵辉分析道，天创置业2007 年利润主要来自天创公馆写字楼、国典华园二期和三期、天科大厦等项目。2008 年公司将主要依赖呼和浩特项目，2009 年公司开发的棉花片和银川北塔项目将逐步进入结算期。“其中，银川项目位置优越，适合居住，建筑面积达100万平方米以上，发展空间较大。”

　　有意思的是，京能集团放弃了宁夏京能的优先购股权。事实上，因为房地产并非京能集团的主业，虽然其参股了不少地产项目公司，但一般都是等项目结束便清算解散，或直接择机转让。

　　天创置业一位知情人士就向记者表示：“按照目前的趋势，京能集团应该会以天创置业作为房地产业的整合平台，陆续将参股的地产业务逐步注入。至于注入的方式，目前还不方便透露，将视后期市场情况而定。”